Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке?
Продажа квартиры, которая находится в ипотеке (ипотечная квартира), осуществляется следующими способами:
1. Самостоятельная реализация заложенной квартиры гражданином-/залогодателем при наличии уведомления о согласии на такую продажу от залогодержателя (например, банка) (п. 1 ст. 37, пп. 1 п. 4 ст. 37.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Такой порядок допускается для полного погашения за счет вырученных от продажи средств обязательств гражданина по кредитному договору, которые обеспечены ипотекой.
Гражданин-залогодатель может направить в банк заявление о самостоятельной реализации заложенной квартиры в любой момент в течение срока действия кредитного договора, но до обращения банком взыскания на квартиру.
В уведомлении банка о согласии должны быть указаны:
объем требований банка по кредитному договору, рассчитанный на день окончания установленного срока самостоятельной реализации квартиры залогодателем;
минимальная продажная цена квартиры, равная объему указанных требований;
порядок осуществления расчетов и (или) банковский счет, на который должна быть зачислена сумма, вырученная от самостоятельной реализации залогодателем квартиры;
дата начала течения и дата окончания срока самостоятельной реализации квартиры залогодателем. Указанный срок составляет четыре месяца со дня получения банком заявления от залогодателя.
Денежные средства за продаваемую квартиру зачисляются на счет, определенный банком для проведения расчетов.
После погашения задолженности продавца по кредиту в установленном порядке осуществляется погашение регистрационной записи об ипотеке.
Переход права собственности на квартиру к покупателю регистрируется на основании договора купли-продажи, заключенного сторонами сделки.
2. Продажа квартиры с переоформлением ипотечного кредита с согласия банка на покупателя (п. 1 ст. 353 ГК РФ; п. 1 ст. 38 Закона N 102-ФЗ). В данном случае имеет место и продажа квартиры, и "продажа кредита". Переуступка прав и обязанностей по договору об ипотечном кредите возможна, если новый заемщик отвечает всем критериям банка для заемщиков по подобным кредитам.
Банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель, который приобретет заложенное имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя (заемщика) и несет все обязанности последнего по договору об ипотечном кредите, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (заемщиком). Обременение в виде ипотеки в данном случае с квартиры не снимается. Далее заключается договор купли-продажи квартиры и кредитный договор с новым собственником.
3. Досрочное погашение кредита и последующая продажа: продавец погашает кредит за счет собственных или заемных средств либо за счет средств покупателя, с квартиры снимается обременение, после чего происходит ее продажа.
Продать ипотечную квартиру можно, и это законная процедура. С точки зрения Росреестра главное для продавца и покупателя дождаться снятия обременения. Если долг погашен, банк направляет нам уведомление, и мы в течение трех рабочих дней снимаем обременение в ЕГРН. Только после этого право собственности переходит к новому владельцу. Если же кредит переоформляется на покупателя, обременение сохраняется, но в реестре меняется залогодатель. В любой ситуации прозрачность сделки подтверждает актуальная выписка из ЕГРН, комментирует заместитель руководителя Управления Росреестра по Приморскому краю Евгений Санин.